能不能退，先看两件事：抵押有没有在签约前如实告知你，以及这个抵押现在是否影响过户。同一套带抵押的房子，这两种情形走向完全不同。前者你手里是撤销或解除的抓手，后者通常是把解押作为继续交易的前提来处理。下面按真实办理顺序拆开讲。
01弄清你面对的是哪一种抵押
“房子有抵押”这句话本身不够判断，抵押类型、设立时间、登记状态决定了你下一步能做什么。常见有三种：银行按揭抵押、民间借贷抵押、被查封叠加抵押。
卖家的按揭还没还完
这是最常见的一种，卖家买房时办了贷款，房产上仍有银行的抵押权登记。它本身不影响交易，只要在过户前把贷款结清、办理抵押注销登记，房屋就能正常过户。你需要确认的是卖家有没有能力、有没有明确的时间安排把解押做在前面。
卖家拿房子做了其他借款担保
抵押给个人或小额贷款机构的，解押金额和流程往往不如银行透明，可能出现“卖家收了你的钱先去还别人的债，结果还不够”的情况。签约前要看到抵押权人是谁、担保的债权金额是多少，判断卖家能否结清。
抵押之外还有查封或轮候查封
如果房产已被法院查封，处于查封状态的房屋无法办理过户。这不只是抵押问题，需要先由卖家了结导致查封的案件、由法院解除查封，交易才有继续的可能。这种情况更要谨慎，在查封解除前不宜再支付大额款项。
02怎么查清楚房产的真实抵押状态
不要只听卖家或中介口头说“没问题”，自己去查登记信息。最直接的方式是到不动产所在地的不动产登记中心查询，多数地区权利人、利害关系人或持委托的查询人可以申请查询并取得不动产登记查询结果，上面会显示抵押权人、登记时间、查封情况等。部分城市已开通线上查询入口，具体以当地不动产登记机构的办事指南为准。
核对时看几个点：抵押登记的时间和你要签的合同时间谁在前；抵押权人是不是卖家口中说的那家；除你看到的这一笔外，搜索结果里还有没有其他抵押或查封。如果卖家以“不方便查”“签完再说”为由推脱，这本身就是一个需要停下来的信号。
03能不能要求退，分两种相反的情形
结论取决于卖家有没有履行告知义务，以及抵押是否实际阻碍了合同目的实现。这两种情形在法律上的处理方向不同。
卖家签约前隐瞒抵押
房屋上存在抵押属于影响交易的重要事实，卖家在签约时应当如实告知。若卖家故意隐瞒、作虚假陈述，你可以主张撤销合同、要求返还已付购房款并赔偿相应损失。能不能成立，要看你能证明对方是在你询问或按其陈述下才让你作出购买决定，而不是你自己从公开渠道已知情。合同里若明确写了“房屋无抵押、无查封”的承诺，而实际存在抵押，这是判断欺诈的重要证据。
卖家签约前已告知，只是暂时没解押
你已经知道有抵押仍同意购买，通常不能仅凭“有抵押”主张退款，而是按合同约定要求卖家在约定时间前完成解押和过户。若卖家逾期不办、经催告后仍不履行，导致过户无法完成，你才可能依据合同约定或法定解除条件主张解除合同、退款并追究违约责任。这里的关键是给过对方合理催告期，并保留催告的证据。
04想主张退房退款，按这个顺序走
先固定证据，再走协商、投诉、诉讼的路径，顺序反了容易把主动权让出去。
- 保全证据。把购房合同、补充协议、付款凭证、转账记录、与卖家和中介的聊天记录、看房时的宣传材料全部保存原始载体，不要只留截图。重点关注其中有没有“无抵押”“随时可过户”一类的表述。
- 书面催告。用可留痕的方式（如快递、电子邮件，保留寄送凭证）向卖家发出书面通知，写明房产现有抵押情况、要求其在合理期限内解押并配合过户，或明确提出解除合同、退还房款的主张。
- 协商与调解。通过中介居间方介入协商，或向当地住房和城乡建设主管部门、消费者协会反映。涉及中介隐瞒房产状况的，可拨打12315市场监管投诉举报热线，也可拨打12345政务服务便民热线转办相关事项。
- 诉讼或仲裁。看合同中的争议解决条款约定的是法院还是仲裁机构。主张撤销或解除合同、返还房款、赔偿损失，一般需要向被告住所地或不动产所在地的法院起诉，或向约定的仲裁机构申请仲裁。涉及重大金额的，建议委托执业律师前先按司法部官网或中国法律服务网（12348）查询律师执业信息，也可拨打12348公共法律服务热线咨询。
注意一点：如果房产还处于查封状态，即便法院判你胜诉，也可能面临执行回款困难，是否继续推进要结合卖家偿债能力判断。
05合同里要重点核对的几条
事后维权的难易，很大程度在签约那一刻就定了。签之前把这几处逐字看清。
- 房屋权利状况条款：是否写明“无抵押、无查封”，还是含糊写“以现状为准”。
- 付款节点与解押的先后关系：约定卖家在收到首付款或某笔款项后办理抵押注销，还是必须解押在先、付款在后。
- 违约责任：卖家逾期解押、逾期过户每天按什么标准计违约金，逾期多少天买方可解除合同。
- 争议解决方式：是写法院起诉还是约定仲裁机构，两者只能选一个，写混了可能影响立案。
- 中介方的承诺：中介若承诺“无抵押”“能过户”，把这句话写进合同或另立书面确认。
《中华人民共和国民法典》是处理合同效力、撤销、解除和违约责任的一般依据；涉及中介机构执业行为，可向属地住建、市场监管部门反映。具体条款适用仍需结合完整合同文本判断，没有看到全部材料前，任何人都无法对个案下确定结论。
06这几件事现在就该做
把能自己核验的动作先做完，再决定是继续交易还是启动退款。去不动产登记机构申请查询并打印登记信息，不要接受口头答复；把首付款、定金的支付方式改成可留痕的银行转账，备注用途；合同中凡涉及解押时间、过户时间的空白处，都要填上具体日期，不留“另行协商”。已经交房、已经装修的，先把装修支出、物业费、水电过户等票据收好，这些在后续主张损失时可能用得上。